Jenže před podpisem darovací smlouvy s věcným břemenem stojí za to položit ještě jednu otázku, která se v rodinách často přeskočí:

Proč má rodič předávat svůj nejhodnotnější majetek už dnes – a zdarma?

Pokud má dostatečný důchod, úspory a rezervu na dalších deset či dvacet let, může darování dávat velký smysl.

Pokud ale vlastní byt za několik milionů a zároveň šetří na péči, opravách, topení nebo každé větší útratě, může být rozumné nejprve zvážit, zda část hodnoty nemovitosti nepotřebuje především on sám.

Jak funguje darovací smlouva s věcným břemenem dožití?

Při darování rodič bezplatně převede vlastnictví nemovitosti například na syna nebo dceru. Současně si může zajistit právo dál byt nebo dům užívat. Toto právo se běžně označuje jako věcné břemeno dožití, případně právo doživotního užívání. Český úřad zeměměřický a katastrální uvádí převod nemovitosti z rodičů na děti se současným zřízením věcného břemene dožití jako typický scénář.

Po převodu tedy platí: dítě vlastní nemovitost, rodič má právo v ní bydlet.

To je důležitý rozdíl. Každodenní život rodiče může vypadat úplně stejně, ale jeho majetková situace se zásadně změnila.

Může dítě rodiče po darování bytu vystěhovat?

Správně sjednané a zapsané právo dožití má právě tomu zabránit.

Proto nestačí rodinná dohoda ani jednoduchá věta „maminka tu může dožít“. Je potřeba přesně upravit například:

• zda rodič užívá celý byt nebo dům
• zahradu, sklep či garáž
• kdo s ním může bydlet
• kdo platí energie
• kdo hradí velké opravy
• kdy smí vlastník vstoupit dovnitř
• za jakých podmínek služebnost skončí

U majetku v hodnotě několika milionů korun by proto darovací smlouva neměla vzniknout jen stažením univerzálního vzoru z internetu.

Co rodiče darováním nemovitosti ztrácejí?

Především vlastnictví. A s ním možnost sami rozhodnout, zda nemovitost později prodají, použijí jako finanční rezervu nebo s ní naloží jinak.

Věcné břemeno může velmi dobře chránit jejich bydlení. Nechrání ale jejich vlastnictví, protože to už převedli na někoho jiného.

To je zásadní zejména tehdy, když rodič nemá velké úspory. Byt za sedm milionů korun může představovat jeho největší majetek a současně jedinou skutečně velkou rezervu na pozdější život.

Je lepší darovat byt dětem, nebo ho nechat do dědictví?

Záleží na rodinné a finanční situaci.

Pokud rodiče nic nepotřebují, mají dostatečné úspory a opravdu chtějí nemovitost předat konkrétnímu dítěti už nyní, může být darování s kvalitně nastaveným právem dožití rozumné.

Není ale nutné převádět majetek jen proto, že děti by ho stejně jednou zdědily. Ponecháním nemovitosti si rodič zachovává větší svobodu rozhodování.

Může ji později prodat, pronajmout, použít část hodnoty na péči nebo změnit plán podle toho, jak se bude jeho život vyvíjet.

Platí se při darování bytu dětem daň?

Samostatná darovací daň se dnes neplatí. Bezúplatné příjmy od příbuzného v přímé linii, například od rodiče dítěti, jsou za zákonných podmínek osvobozené od daně z příjmů. Přehled osvobozených bezúplatných příjmů zveřejňuje Finanční správa.

Daňové dopady konkrétního převodu nebo případného pozdějšího prodeje je ale vhodné posuzovat podle konkrétní situace.

Co když rodič potřebuje peníze, ale nechce se stěhovat?

A právě tady existuje ještě třetí možnost.

Rodič nemusí volit pouze mezi „byt nechám dětem“ a „byt jim daruji už dnes“. Nemovitost může také využít k financování vlastního života.

Jednou z možností je prodej nemovitosti s věcným břemenem dožití. Majitel byt nebo dům prodá, získá kupní cenu a současně si právně zajistí možnost dál v nemovitosti bydlet.

Tím se zásadně liší od darování.

Při darování rodič přestane být vlastníkem a nezíská za to peníze. Při prodeji s právem dožití přestane být vlastníkem, ale získá kupní cenu a dál může bydlet doma.

Darování nemovitosti vs. prodej s věcným břemenem dožití

 A právě proto bych oba modely neposuzoval jen jako právní techniku. Ve skutečnosti odpovídají na úplně jiné životní cíle.

Proč může být předčasné darování bytu problém?

Představte si maminku, která vlastní byt v Praze za osm milionů korun. Má důchod 23 000 korun a na účtu 150 000 korun.

Byt daruje dětem a ponechá si právo dožití. Bydlení má zajištěné. To je dobře.

Jenže za několik let začne potřebovat pravidelnou pomoc doma, zubaře, bezbariérovou koupelnu nebo jednoduše větší finanční rezervu. Její nejhodnotnější majetek už jí nepatří.

To automaticky neznamená, že darování bylo chybou. Děti jí mohou pomoci. Ale rodič tím přesunul významnou část své finanční nezávislosti na další generaci.

A právě to je dobré promyslet před převodem, nikoliv deset let po něm.

Musí rodiče svůj byt zachovat dětem?

Nemusí. A zároveň ho samozřejmě ani nemusí prodávat. Jde o jejich majetek.

Pro někoho je velmi důležité předat dětem rodinný dům. Jiný člověk si řekne, že dětem už pomohl dost a část hodnoty svého majetku chce využít na vlastní život.

Může si zaplatit lepší péči, pomoc doma, cestování nebo jen získat jistotu, že ho nerozhodí větší oprava či zdravotní výdaj. Někdo část peněz využije pro sebe a část předá dětem ještě za života.

Žádná univerzální odpověď neexistuje.

Co když rodiče odmítají utrácet peníze za sebe?

To bývá možná ještě větší problém než samotné právní nastavení.

Dospělé děti často vidí rodiče, kteří vlastní byt nebo dům za několik milionů korun, ale odmítají si zaplatit pomoc doma nebo odkládají potřebné výdaje.

V takové chvíli bych rozhovor nezačínal větou „Měli byste ten byt prodat.“

Lepší otázka je: „Máte dost prostředků na to, abyste dalších deset nebo patnáct let žili tak, jak chcete?“

Pokud je odpověď ano, není důvod něco měnit. Pokud je odpověď ne, stojí za to probrat všechny možnosti.

Více o finanční stránce péče najdete v článku Jak finančně zajistit péči o stárnoucí rodiče.

Kdy dává darovací smlouva s věcným břemenem smysl?

Darování může být vhodné, pokud rodiče:

• skutečně chtějí majetek převést právě nyní
• mají dostatečnou finanční rezervu
• neočekávají, že budou hodnotu nemovitosti potřebovat pro sebe
• chtějí nemovitost zachovat konkrétnímu dítěti
• mají kvalitně právně ošetřené další bydlení

Naopak bych s převodem nespěchal, pokud rodič žije z nízkého příjmu, nemá větší úspory, čekají ho významné výdaje nebo není jisté, jak vysoké náklady na péči bude jednou potřebovat.

Darovat byt dětem, nebo jeho hodnotu využít ještě za života?

Možná jste tento článek našli proto, že hledáte darovací smlouvu s věcným břemenem dožití. Pak už pravděpodobně přemýšlíte o tom, jak bezpečně převést nemovitost na děti.

Ještě před tím ale stojí za to udělat jednu věc. Na chvíli odložte smlouvu a položte si otázku:

Má rodič kromě svého domu nebo bytu dostatek prostředků na vlastní stáří?

Pokud ano, může být darování výborným řešením.

Pokud ne, bylo by škoda automaticky předat nejhodnotnější majetek další generaci a teprve potom řešit, z čeho rodiči zaplatit péči, opravy nebo důstojnější život.

Nemovitost totiž nemusí být jen budoucí dědictví. Může být také finanční rezervou člověka, který ji celý život vytvářel.

A jedním ze způsobů, jak tuto rezervu využít a přitom dál bydlet doma, je prodej nemovitosti s věcným břemenem dožití.

Podrobně celý princip vysvětluje kompletní průvodce prodejem nemovitosti s věcným břemenem pro děti seniorů.

Pokud rodina zatím nechce nic rozhodovat a potřebuje si jen srovnat možnosti, lze situaci nezávazně a bez tlaku probrat se Zlatým Stářím.