Samotný souhlas rodiče nestačí

Je-li dům, byt nebo jiná nemovitost ve vlastnictví nezletilého dítěte, rodič jej nemůže prodat jen proto, že je jeho zákonným zástupcem. Zákon totiž výslovně stanoví, že k právnímu jednání, kterým dítě nabývá, zcizuje nebo zatěžuje nemovitou věc nebo podíl na ní, je vždy potřeba souhlas soudu. Nestačí tedy ani to, že se na prodeji shodnou oba rodiče. U nemovitostí zákon považuje zásah do majetku dítěte za natolik významný, že jej podrobuje soudní kontrole vždy.

Rozhodující je zájem dítěte, ne pohodlí rodičů

Soud při rozhodování nezkoumá, zda je prodej praktický nebo výhodný pro rodiče, ale zda je skutečně v zájmu dítěte. Jinými slovy: nestačí tvrdit, že se rodičům nemovitost špatně spravuje nebo že je její prodej rozumný. Soud bude zajímat především důvod prodeje, přiměřenost kupní ceny a také to, co se stane s penězi získanými z prodeje.

Tip z praxe

V jednom z námi řešených případů soud schválil vypořádání spoluvlastnického podílu nezletilé mimo jiné proto, že nemovitost byla ve špatném stavu a náklady na její údržbu převyšovaly užitek z ní, přičemž získané prostředky měly být uloženy na účet dítěte pro jeho budoucí potřeby.

Nestačí jen dobrá cena

V praxi je častou chybou představa, že když je sjednaná kupní cena tržní nebo dokonce výhodná, soud prodej automaticky schválí. Tak jednoduché to není. Přiměřená cena je samozřejmě důležitá, ale sama o sobě nestačí. Soud posuzuje celý kontext právního jednání, tedy i to, zda dítě prodejem nepřijde o významnou majetkovou hodnotu bez odpovídajícího důvodu a zda výtěžek z prodeje bude skutečně sloužit jeho zájmům. U návrhu na schválení proto dává smysl popsat nejen samotný obchod, ale i jeho ekonomickou logiku z pohledu dítěte.

Soud zohlední i názor dítěte

V těchto věcech není dítě jen pasivním objektem rozhodování. Občanský zákoník vychází z toho, že soud má dítěti před rozhodnutím poskytnout potřebné informace, aby si mohlo vytvořit vlastní názor a sdělit jej, je-li toho schopno. Názor dítěte sice nemusí být jediným rozhodujícím kritériem, ale soud k němu musí přihlížet jako k významnému vodítku při hledání jeho nejlepšího zájmu.

Tip z advokátní kanceláře ELEMENTZ LEGAL

Má-li být prodána nemovitost nezletilého dítěte, je vhodné už před podáním návrhu soudu připravit podklady, ze kterých bude zřejmé, proč je prodej skutečně v jeho zájmu. V praxi bývá důležité doložit zejména hodnotu nemovitosti, důvod prodeje a způsob naložení s kupní cenou. Čím přesvědčivěji je od počátku zřejmé, že prodej neslouží potřebám rodičů, ale skutečně zájmům dítěte, tím větší je šance, že soud právní jednání schválí. Zároveň je vhodné v tomto směru informovat i stranu kupující, aby počítala s tím, že délka transakce se kvůli schválení soudem protáhne.

Autor: Advokátní kancelář ELEMENTZLEGAL