Kdyby šlo o moje rodiče, ptal bych se úplně stejně: Kdo koupí jejich byt, když v něm mají dál bydlet? Nebude je nový vlastník obtěžovat? Nebude čekat na chvíli, kdy budou slabší, a tlačit je k odchodu? Tohle nejsou přehnané obavy. Je to přirozená ochranná reakce dospělého dítěte.

Mám dvě dcery, Nikolu a Nelu. Když přemýšlím o budoucnosti své rodiny, dívám se na stejný obchod i z opačné strany. Sám totiž vlastním dva byty s právem dožití. Dokážu proto velmi dobře rozumět obavě rodiny i motivaci člověka, který takový byt kupuje.

Prodat neznamená vystěhovat rodiče

Při prodeji nemovitosti s právem dožití rodiče převedou vlastnictví, dostanou peníze a podle smlouvy zůstávají ve svém domově. Jejich právo doživotního bydlení musí být přesně popsáno a zapsáno v katastru. Kupující je vlastníkem, ale nekupuje si možnost rozhodovat o jejich každodenním životě.

Pro rodiče ve stáří mohou peníze znamenat mnohem víc než číslo na účtu: bezbariérovou koupelnu, pravidelnou pomoc doma, lepší péči, možnost přestat obracet každou korunu nebo ještě něco dopřát sobě i vnoučatům. Majetek má člověku pomáhat žít. Neměl by z něj být jen drahý byt a prázdná peněženka.

Kdo koupí byt, který nemůže používat?

Ne mladá rodina, která se potřebuje nastěhovat. Ne běžný pronajímatel, který musí od příštího měsíce splácet hypotéku z nájmu. Přirozeným zájemcem je dlouhodobý kupující: člověk s vlastním kapitálem, který byt dnes nepotřebuje a umí přijmout nejistý horizont.

Může chtít jednou pomoci dětem s bydlením. Může budovat majetek na dobu, kdy už nebude tolik pracovat. Může mu dávat větší smysl konkrétní nemovitost než zlato, akcie, penzijní spoření nebo stavebko. Ekonomicky je to investor. Lidsky je podstatnější, jak se chová, jak nákup financuje a zda respektuje rodiče.

Moje motivace: děti a významný důchodový pilíř

Dva byty s právem dožití jsem nekoupil proto, abych je rychle otočil. Počítám s tím, že původní majitelé v nich budou bydlet tak dlouho, jak jim zaručuje smlouva. Nemám z nich dnešní nájem a neznám den, kdy je budu moci plně využít.

Přesto mi dávají smysl. Jednou mohou pomoci mým dcerám s bydlením. Mohou být také významným důchodovým pilířem pro mě a mou rodinu. A líbí se mi ještě jedna věc: peníze, které ukládám pro budoucnost své rodiny, mohou jiné rodině dát větší svobodu právě teď.

Pro jedny jsou to peníze na lepší život dnes. Pro druhé majetek pro život jednou.

Ano, kupující chce vydělat. To ještě není predátorství

Řeknu to bez obalu: kupující očekává budoucí výnos. Jinak by několik milionů korun na neznámou dobu nevložil. Férovost ale neznamená, že kupující nesmí nic získat. Znamená, že rodiče znají skutečnou hodnotu svého bytu, rozumějí slevě za právo dožití a dostanou bezpečí, které jim bylo slíbeno.

Představme si byt v hodnotě 6 milionů korun, pokud by byl volný. S doživotním právem bydlení se modelově prodá za 4,2 milionu. Rodiče získají peníze nyní a zůstávají doma. Kupující přijímá, že byt nemůže užívat ani pronajímat a neví, zda bude čekat deset, dvacet nebo více let.

Kdyby cena bytu zůstala stejná, odpovídal by růst ze 4,2 na 6 milionů při deseti letech asi 3,6 procenta ročně. Při dvaceti letech přibližně 1,8 procenta. To vše před opravami, pojištěním, daněmi a rizikem, že hodnota nemovitosti také může klesnout. Model není cenovou nabídkou, jen vysvětluje logiku obou stran.

Děti nemusí kupujícímu věřit

Osobní motivace pomáhá pochopit, kdo je na druhé straně. Bezpečí ale nemá stát na tom, že kupující působí mile nebo vypráví podobný příběh jako já. Rodiče mají být chráněni i tehdy, kdyby se vlastník jednou změnil, dostal se do problémů nebo se vztahy pokazily.

Proto musí být právo bydlení přesně nastavené a zapsané, kupní cena bezpečně uložená do úschovy a náklady i opravy jasně rozdělené. Kupující se má prověřit v dostupných evidencích a rodina má mít vlastního nezávislého advokáta.

Pět otázek, které bych položil za své rodiče

1. Jakou cenu by měl byt bez omezení a jak přesně vznikla cena s právem dožití?
2. Kdo je konkrétní kupující, proč takový byt chce a z čeho nákup zaplatí?
3. Je právo obou rodičů přesně popsáno a bude zapsáno do katastru ve správném pořadí?
4. Kdo hradí energie, služby, pojištění, běžnou údržbu a velké opravy?
5. Co nastane při dalším prodeji, dluzích vlastníka, pobytu rodiče v nemocnici nebo potřebě návratu domů?

Běžná hypotéka přímo na takto zatížený byt bývá pro kupujícího obtížná. Může použít vlastní peníze, jinou zástavu nebo individuální bankovní řešení. To omezuje rychlé, silně zadlužené nákupy, ale samo o sobě nikoho neprověřuje. Hotovost není potvrzení charakteru.

Na druhé straně mohou stát dvě rodiny, ne dva soupeři

Jedna rodina chce pro rodiče důstojné stáří doma a finanční jistotu v době, kdy ji mohou skutečně využít. Druhá myslí na bydlení dětí a vlastní stáří. Jejich zájmy nejsou stejné, ale mohou se potkat v dohodě, která je srozumitelná a bezpečná.

Kdybych podobné rozhodnutí řešil za své rodiče, nechtěl bych slyšet jen líbivý příběh o win-win. Chtěl bych znát člověka, čísla, rizika a každou důležitou větu ve smlouvě. Teprve potom bych dokázal říct, zda prodej rodičům přinese víc svobody, nebo zda je lepší nic neměnit.

Autor: Tomáš Erben, Zlaté Stáří